Nguyễn Trí Hiếu – Kinh Tế Bất Động Sản

TS Nguyễn Trí Hiếu: Ngân hàng không nên tham gia vào việc thao túng như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Đầu tư BĐS — Sun, 16 Jan 2022 03:15:58 +0000

Tôi chưa từng thấy một trường hợp nào tương tự vụ đấu giá như ở Thủ Thiêm xảy ra ở Mỹ, bởi thị trường sẽ tẩy chay ngay những cuộc đấu giá hoang tưởng như vậy.

Ngân hàng không nên tham gia vào việc thao túng, lợi ích nhóm như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, điều này không những bất hợp pháp mà còn phi thị trường… Nên cẩn trọng ngay từ đầu chứ không phải cứ “bật đèn xanh” sẽ tài trợ rồi nghe ngóng thấy không “êm thấm” lại từ chối cũng đã là quá chớn.

Ngân hàng không nên nhúng tay vào tài trợ mua đất

Ở Mỹ, không ngân hàng nào dại dột tài trợ mua đất, trừ trường hợp ngoại lệ có tài sản bảo đảm nào khác họ mới cho vay tiền mua đất, hoặc có chương trình xây dựng các khu đô thị, hoặc có dự án tiềm năng nào thì họ sẽ kết nối cho vay mua đất cùng với cho vay xây dựng. Chứ không mạnh tay rót vốn dễ dãi như ngân hàng tại Việt Nam.

Quy định của Ngân hàng Nhà nước bắt buộc chủ đầu tư phải có 30% vốn chủ sở hữu phát triển dự án và các ngân hàng có thể cho vay đến 70% còn lại. Thông thường, các ngân hàng sẽ không cho vay hay cam kết cho vay đối với đất chưa thuộc quyền sở hữu, nhất là không biết trước được giá trị của lô đất đó là bao nhiêu.

Giả sử có ngân hàng nào đó cam kết sẽ cho Tân Hoàng Minh vay trước khi buổi đấu giá diễn ra và chỉ dựa trên giá khởi điểm thì số tiền cho vay cũng chỉ hơn 1 nghìn tỷ đồng. Bởi trước khi buổi đấu giá diễn ra, không ai xác định được giá đấu thành công sẽ là bao nhiêu nên ngân hàng cũng không thể cam kết đưa ra số tiền cho vay cụ thể.

Từ trước đến nay, các chiêu của chủ đầu tư đều sở hữu đất rồi mới đi vay tiền để xây dựng. Còn ngay từ lúc bắt đầu mua đất đã đi vay thì tiền tươi thóc thật ở đâu làm dự án? Nếu vay nữa thì tổng số tiền vay sẽ quá cao, không an toàn cho các chủ vay nên quy định sẽ không cho phép. Vì vậy việc Tân Hoàng Minh tham gia đấu giá, đẩy lên cao bất ngờ rồi xin bỏ nhiều khả năng là hành vi đầu cơ, để khi thắng đấu giá mới hợp pháp cạy cửa ngân hàng tìm nguồn tiền mua.

Ngân hàng hoạt động theo nguyên tắc an toàn vốn, nếu họ cho Tân Hoàng Minh vay số tiền 1 nghìn tỷ để đấu giá thì phải xét tài sản bảo đảm thực tế để tính đến vấn đề có thu hồi vốn được không, chứ với việc định giá trên trời như thế thì tốt nhất đừng có ngân hàng nào nhảy vào…

Quy định cho vay trong lĩnh vực ngân hàng được kiểm soát theo quy định, mỗi khách hàng không cho vay quá 15% vốn chủ sở hữu, còn đối với nhóm khách hàng thì không quá 25% vốn chủ sở hữu.

Như vậy, nếu muốn vay 15 nghìn tỷ đồng đối với một khách hàng thì vốn chủ sở hữu của ngân hàng đó phải 100 nghìn tỷ đồng. Hiện số ngân hàng có số vốn nêu trên là rất hiếm. Trong trường hợp các ngân hàng cho vay hợp đồng vốn thì mới có thể có mức cao như vậy. Thế nhưng ở đây, các ngân hàng sẽ từ chối cho vay vì một hồ sơ vay phải thẩm định phương án cho vay, chứ không phải cho vay đi lấy tiền mua đất. Chưa có tài sản đất thì lấy tiền đâu mà đi vay. Việc giá đấu trúng ở mức cao là chuyện của doanh nghiệp, còn phía ngân hàng có quy tắc cho vay của họ.

Tôi cho rằng, ngân hàng ngay từ đầu không nên tham gia vào việc thao túng, lợi ích nhóm, điển hình như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, điều này không những bất hợp pháp mà còn phi thị trường… nên cẩn trọng, rõ ràng chứ không phải cứ bật đèn xanh sẽ tài trợ rồi nghe ngóng thấy không êm thấm lại từ chối cấp tín dụng như thế cũng đã là quá chớn.

Phải làm sạch thị trường bất động sản, tránh hệ lụy đến nền kinh tế

Đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua xác lập mức 2,4 tỷ đồng/m2 cho thấy diễn biến giá không phù hợp với thực tiễn thị trường và có dấu hiệu bị đẩy lên mức bất hợp lý, làm méo mó thị trường bất động sản.

Tôi chưa từng thấy một trường hợp nào tương tự vụ đấu giá như ở Thủ Thiêm xảy ra ở Mỹ, bởi thị trường sẽ tẩy chay ngay những cuộc đấu giá hoang tưởng như vậy. Họ tổ chức các cuộc đấu giá rất chuyên nghiệp. Nhưng ở Việt Nam, thị trường còn hoang dã, truyền thống nên mạnh ai nấy làm…

Có 2 kịch bản sẽ xảy ra giai đoạn hậu đấu giá.

Kịch bản thứ nhất, việc đấu giá thành công theo quy trình thực tiễn và bên trúng đấu giá hoàn tất toàn bộ các thủ tục theo quy định, bao gồm cả việc chuyển tiền cho TPHCM. Nếu điều này xảy ra, mức giá đất kỷ lục sẽ phá vỡ cấu trúc của thị trường bất động sản.

Kịch bản thứ hai, bên trúng đấu giá bỏ cuộc giữa chừng, sẽ tạo ra tiền lệ lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường.

Dù ở bất kỳ kịch bản nào, quá trình kiến thiết khu đô thị mới Thủ Thiêm đều gặp nhiều thách thức… Đất đai bị đầu cơ hoặc lạm dụng sẽ ảnh hưởng lớn đến toàn bộ nền kinh tế và đời sống của nhân dân. Nhất là khi thị trường bất động sản rất dễ tác động đến nhiều ngành nghề liên quan, là mắt xích quan trọng của nền kinh tế.

Theo Hiến pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Vì vậy, cơ quan quản lý đất đai cần nhanh chóng vào cuộc rà soát toàn diện giá nhà đất tại Thủ Thiêm, xem xét mức trúng đấu giá có hợp lý hay không cũng như giám sát các biểu hiện bất thường, để ngăn chặn những hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Chỉ có siết chặt các quy định ràng buộc doanh nghiệp đấu thầu bất động sản, nâng mức phạt với các trường hợp bỏ thầu, thậm chí, có thể nghiên cứu bổ sung các hình thức xử phạt khi nhà đầu tư xin hủy hợp đồng đấu giá đất sau khi trúng thầu, chẳng hạn như cấm tham gia đấu thầu các lần tiếp theo… mới có thể ngăn chặn những chiêu trò gây lũng đoạn thị trường.

Nguồn dẫn: HỒNG GẤM/ Doanh nhân trẻ

Link bài gốc: https://doanhnhantrevietnam.vn/ts-nguyen-tri-hieungan-hang-tuyet-doi-khong-bat-den-xanh-cho-viec-dau-co-loi-ich-nhom-d13017.html

Ngân hàng đẩy mạnh gia cố gối đệm

Đầu tư BĐS — Sat, 17 Jul 2021 01:28:30 +0000

Từ đầu năm đến nay, hàng loạt ngân hàng đã thông báo về kế hoạch chia cổ tức để tăng vốn trong đó có những ngân hàng chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ rất cao, từ 25 – 35%.

Thậm chí có ngân hàng dự kiến chia cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ đông với tỷ lệ 80%. PV phỏng vấn TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia ngân hàng để tìm hiểu thêm về động thái trên của các ngân hàng.

PV: Ông có thể cho biết lý do, thời điểm này càng cần thiết phải tăng vốn?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tại thời điểm này, có những lý do thông thường và bất thường để thôi thúc các ngân hàng đẩy mạnh hoạt động tăng vốn. Lý do thông thường ngân hàng phải luôn bổ sung vốn tự có vì đây là điều kiện cần để đảm bảo khả năng cung tín dụng của họ. Hiện thu nhập của nhiều ngân hàng vẫn đến chủ yếu từ tín dụng. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2021 ở mức 12 – 13% như mục tiêu đề ra, để duy trì được hệ số an toàn vốn, vốn chủ sở hữu của các ngân hàng tiếp tục phải bổ sung thêm. Ngoài ra các ngân hàng cần phải áp dụng các chuẩn mực quốc tế cao hơn như Basel II, Basel III… nhằm nâng cao năng lực quản trị rủi ro. Bên cạnh đó, giúp ngân hàng có vốn đầu tư kế hoạch dài hạn như hạ tầng cơ sở, công nghệ… Như vậy có thể thấy, càng nhiều vốn ngân hàng càng đẩy mạnh hoạt động cho vay, phát triển bền vững hơn, khẳng định vị thế, đồng thời tăng khả năng cạnh tranh.

Lý do bất thường nữa là nợ xấu. Các ngân hàng đều hiểu rằng, trong tình hình kinh tế khó khăn như hiện tại, nhiều doanh nghiệp đã phải rời bỏ thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng phải đối mặt nợ xấu càng ngày càng lớn. Khi nợ xấu tăng gây thiệt hại và làm xói mòn vốn chủ sở hữu của các ngân hàng rất nhanh. Chính vì thế việc bổ sung vốn kịp thời như biện pháp phòng ngự gia cố gối đệm cho ngân hàng dày dặn hơn. Khi đó dù vốn chủ sở hữu bị xói mòn do nợ xấu vẫn có thể duy trì tỷ lệ an toàn vốn. Một lý do nữa đòi hỏi cần phải tăng vốn giúp ngân hàng có thêm dư địa để hỗ trợ khách hàng khi cần thiết chẳng hạn như sắp tới các ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất cho vay… Tuy nhiên, theo tôi, dù các ngân hàng đồng thuận giảm lãi suất cho vay nhưng mức giảm không nhiều và không cào bằng cho tất cả các đối tượng. Vì hiện tại các ngân hàng phải dành gối đệm để dự phòng nợ xấu, giảm thiểu thiệt hại, đảm bảo an toàn hoạt động.

PV: Tại sao các ngân hàng lại chọn phương thức chia cổ tức bằng cổ phiếu để tăng vốn?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Chia cổ tức bằng cổ phiếu sẽ giúp các ngân hàng vừa giữ được lợi nhuận, vừa có thể tăng vốn để tăng năng lực cạnh tranh, từ đó phát triển bền vững hơn. Đối với các ngân hàng trong bất cứ thời kỳ nào việc tăng vốn là điều quan trọng nhất. Đặc biệt, trong thời điểm này, việc bổ sung vốn chủ sở hữu gia cố gối đệm dày dặn hơn càng trở nên cần thiết.

Có thể nói, hoạt động tăng vốn của các ngân hàng khá sôi động trong khoảng 2 năm qua với nhiều hình thức như bán vốn cho NĐT nước ngoài, chia cổ tức bằng cổ phiếu… Tuy nhiên, từ năm ngoái, khi dịch bệnh ập đến việc gọi vốn ngoại trở nên khó khăn hơn. Còn các NĐT lớn ở trong nước tiềm lực hạn chế, thêm nữa cũng không mặn mà đầu tư vào ngân hàng. Vì đầu tư ngân hàng phải xác định là dài hạn, đòi hỏi trường vốn.

Trong khi đó, gần 1 năm qua, nhất là 6 tháng đầu năm, thị trường chứng khoán Việt Nam tăng trưởng tích cực, giá cổ phiếu ngân hàng tăng mạnh, nên các ngân hàng tận dụng cơ hội này tranh thủ chia cổ tức bằng cổ phiếu để tăng vốn. Khi nguồn lực từ bên ngoài không còn nhiều, việc tranh thủ cơ hội tăng vốn từ chia cổ tức bằng cổ phiếu là phản ứng tự nhiên của các ngân hàng.

Dĩ nhiên việc tăng vốn qua hình thức này cũng sẽ phải đối mặt với khó khăn. Đó là thị trường chứng khoán suy giảm, hay vấp phải sự phản đối của các cổ đông về việc pha loãng cổ phiếu. Rất may là thời điểm này thị trường thuận lợi, và cổ đông ngân hàng vẫn đồng thuận chia cổ tức bằng cổ phiếu vì giá cổ phiếu ngân hàng tăng trưởng tích cực.

Xin cảm ơn ông!

Nguồn dẫn: Nguyễn Vũ/Thời báo Ngân hàng