Giải quyết những vấn đề này, Luật Đầu tư 2020 có nhiều điểm mới trong thủ tục dự án đảm bảo tính thống nhất cao trong hệ thống pháp luật.

Trước hết, tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức “đấu giá” QSDĐ đối với dự án về nhà ở thương mại: đầu tư xây dựng nhà ở (nhà ở) và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (chuyển nhượng QSDĐ – lô đất nền). Đến Luật Đất đai 2013, tại Điều 118 hiện nay vẫn giữ nguyên và không có sự thay đổi về nguyên tắc “đấu giá” trong giao đất cho chủ đầu tư của dự án. Một ngoại lệ khác tại quy định Điều 118, Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền quyết định giao đất để thực hiện dự án nhưng không có văn bản quy định hướng dẫn về thủ tục và trình tự này.

Tuy nhiên, trên thực tế, QSDĐ của dự án thường phức tạp hơn, khu đất để phát triển dự án không chỉ bao gồm một thửa đất, một loại đất, nguồn gốc sử dụng, đất có sổ và chưa được công nhận, thời điểm Nhà nước giao đất,… và đất do Cơ quan Nhà nước đang quản lý (thường gọi là “đất công”) nên giữa quy định về QSDĐ (Luật Đất đai 2013) và thủ tục dự án (Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2014) có nhiều quy định không đồng bộ dẫn đến nhiều dự án nhà thương mại, dù đã được “quyết định” chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 nhưng sau đó vẫn vướng thủ tục, nằm chờ được tháo gỡ để có thể tiếp tục thực hiện dự án.

Quy trình cũ theo Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014

Theo quy định, dự án nhà ở thuộc thuộc diện dự án phải có quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó bao gồm hai thủ tục chính là “lựa chọn nhà đầu tư” và “quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư”. Tùy theo từng trường hợp cụ thể có quy trình thủ tục và căn cứ Luật khác nhau.

Về lựa chọn chủ đầu tư (Công nhận chủ đầu tư), theo Điều 22 Luật Nhà ở 2014, được phân định thực hiện theo một trong ba phương thức cụ thể:

Hình thức thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với khu vực Nhà nước đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Hình thức thứ hai, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư đối với khu vực Nhà nước chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Nếu có nhiều nhà đầu tư cùng đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì Sở Xây dựng chủ trì tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Hình thức thứ ba, hình thức chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điềukiện và có QSDĐ (100% đất ở), khu đất phù hợp quy hoạch về phát triển dự án.

Theo quy định, thủ tục lựa chọn và công nhận chủ đầu tư được thực hiện trước khi thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và đây là hai trình tự thủ tục khác nhau. Tuy nhiên, nhiều dự án không thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư nên gặp vướng mắc sau này về QSDĐ.

Về thủ tục dự án, nếu dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của UBND cấp tỉnh, tùy theo trường hợp Nhà đầu tư có QSDĐ thì thực hiện với hai hướng thủ tục khác nhau.

Thứ nhất, nếu Nhà đầu có QSDĐ với 100% đất ở (có đất ở, nhận chuyển nhượng đất ở hoặc trúng đấu giá QSDĐ ở) thì thực hiện thủ tục theo Luật Nhà ở 2014.

Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo Khoản 3 Điều 8 Thông tư 192016/TT-BXD đến Sở Xây dựngđể lấy ý kiến của các Cơ quan Nhà nước có liên quan về dự án. Sau đó, Sở Xây dựng trình UBND cấp tỉnh ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo mẫu Phụ lục số 6 Thông tư 192016/TT-BXD.

Tiếp theo, nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP để đượcvăn bản “chấp thuận” chủ trương đầu tư theo mẫu Phụ lục số 5 Thông tư 192016/TTBXD.

Tuy nhiên, trên thực tế có địa phương nhập hai thủ tục nộp hồ sơ này thành một và nội dung “công nhận chủ đầu tư” và “chấp thuận chủ trương đầu tư” được nhập chung trong cùng một văn bản nên cũng dẫn đến nhiều vấn đề không phù hợp.

Thứ hai, nếu Nhà đầu chưa có QSDĐ là 100% đất ở thì thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư 2014. Thông thường, các nhà đầu tư nộp hồ sơ theo căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 32 Luật Đầi tư 2014 với 4 hình thức về QSDĐ: (i) “chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở”; (ii) giao đất ở không thông qua đấu giá; và (iii) “nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là 100% đất ở”, hoặc (iv) là sự kết hợp 2 trong của 3 hình thức trên.

Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Điều 33 Luật Đầu tư 2014 đến Sở KH&ĐT để lấy ý kiến thẩm định của Cơ quan nhà nước có liên quan, trong đó có thẩm định đánh giá nội dung về căn cứ pháp lý về quyền sử dụng địa điểm đầu tư của nhà đầu tư. Tiếp theo, Sở KH&ĐT trình UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo Mẫu II.1 Thông tư 16/2015/TT-BKHĐT.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 quy định thủ tục chung cho các dự án, không có điều khoản quy định về lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại, Từ đó, khi cơ quan nhà nước quyết chủ trương đầu tư không được áp dụng thống nhất trong pháp luật, không buộc dự án nhà ở thương mại phải thực hiện thủ tục lựa chọn đầu tư, bỏ quên quy định Điều 22 Luật Nhà ở 2014, đặc biệt là các dự án thuộc ba diện sau: (i) giao đất không qua đấu giá; (ii) chuyển mục đích sử dụng đất; và (iii) dự án có phần đất do Cơ quan Nhà nước quản lý (đất công).

Chính vì vậy, đây là nguyên nhân các dự án này gặp những vướng mắc kéo dài cho đến nay đối với các phần đất: (i) phần đất do cơ quan Nhà nước quản lý (đất công); và (ii) phần đất chưa có giấy tờ hợp pháp về QSDĐ mà nhà đầu tư chỉ nhận chuyển nhượng tài sản trên trên đất. Nếu nay UBND cấp tỉnh giao phần đất công cho nhà đầu tư thì không phù hợp vì về giao đất không qua đấu giá, tính tiền sử dụng đất đối với đất công và đất chưa có giấy tờ hợp pháp, thời điểm tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử dụng đất,…

Quy trình mới theo Luật Đầu tư 2020 và Luật Nhà ở (sửa đổi 2020), hiệu lực từ ngày 1/1/2021

Thủ tục dự án nhà ở thương mại vẫn giữ gồm hai thủ tục chính là “lựa chọn nhà đầu tư” và thuộc trường hợp “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định Điều 30 (Quốc hội), Điều 31 (Thủ tướng Chính phủ) và Điều 31 (thẩm quyền UBND cấp tỉnh).

Đặc biệt là Điều 29 Luật Đầu tư 2020 có quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, quy định này không chỉ dự án nhà ở thương mại mà một số dự án khác. Có thể thấy, đây là một quy định đã đồng bộ hóa với Điều 118 Luật Đất đai 2013 (Điều 58 Luật Đất đai 2003 trước đây) về “đấu giá” đối với đất do Cơ quan Nhà nước quản lý và theo hướng sẽ dần dần hạn chế các trường hợp được “chuyển mục đích sử dụng đất” vì đang tạo ra địa tô trong lý luận về quản lý đất đai. Một lưu ý khác, tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã có quy định các thủ tục dự án nhà ở thương mại được “thống nhất” thực hiện “quyết định chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư 2020, đã bỏ quy định thủc tục dự án theo Luật Nhà ở 2014.

Thủ tục dự án, bao gồm ba vấn đề chính: (i) QSDĐ, (ii) lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư, (iii) quyết định chủ trương đầu tư. Sau đây là cách trình bày từ tiếp cận QSDĐ và thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là UBND cấp tỉnh, như sau:

Nhóm 1: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (đất ở hợp pháp và các loại đất khác)

Đây là trường hợp không phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020. Cụ thể đây, Nhà đầu tư có “quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” (nhà đầu tư đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất).

Trước đây, Điểm C Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở quy định đối với trường hợp nhà đầu tư có QSDĐ hợp pháp (100% đất ở) thì được chỉ định làm chủ đầu tư dự án. Đến Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa Điều 22, Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 chuyển từ “có QSDĐ hợp pháp (100% đất ở)” thành “quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Cập nhất đến tháng 9/2021 hiện đã có ý kiến bàn thảo về việc sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sang “Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 đến Sở KH&ĐT để lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan, trong đó có thẩm định đánh giá nội dung: giao đất không qua đấu giá, lựa chọn nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất. Tiếp theo, Sở KH&ĐT trình UBND tỉnh cấp “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” theo Mẫu A.II.3 của Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT.

Nhóm 2: Đấu giá và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, sau khi nhà đầu tư trúng đấu giá, trúng thầu thì nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá hoặc Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư. Riêng đối với đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, dự án phải thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua để Cơ quan nhà nước tiến hành thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất cho nhà đầu tư. Như vậy, sau khi trúng đấu giá và trúng đấu thầu thì nhà đầu tư không làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, nếu nhà đầu chưa có QSDĐ (đất ở hợp pháp và các loại đất khác) thì thực hiện quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 như sau:

Trường hợp 1, nếu thuộc 2 trường hợp Đấu giá và Đầu thầu thành công thì Cơ quan có thẩm quyền gửi Quyết định phê duyệt kết quả trúng đầu giá hoặc lựa chọn nhà đầu tư đến cho Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. UBND tỉnh cấp “Quyết định chấp thuận nhà đầu tư” cho nhà đầu tư theo Mẫu A.II.5 của Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT.

Trường hợp 2, nếu thuộc 3 trường hợp [(i) Đấu giá không thành ít nhất 2 lần; (ii) Chỉ một người tham gia đấu giá; (iii) Chỉ một người tham gia đấu thầu] thì nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Khoản 1 (hoặc khoản 2) Điều 30 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đến Sở KH&ĐT để lấy ý kiến của Cơ quan nhà nước có liên quan. Tiếp theo, Sở KH&ĐT trình UBND tỉnh cấp “Quyết định chấp thuận nhà đầu tư” theo Mẫu A.II.5 của Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT.

Trường hợp 1: Đấu giá không thành (ít nhất 2 lần): Đã tổ chức đấu giá QSDĐ ít nhất 02 lần không thành

Trường hợp 2: Một người tham gia đấu giá: Đã tổ chức đấu giá QSDĐ nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia

Trường hợp 3: Đấu giá thành theo quy định pháp luật đất đai và Luật Đấu giá.

Trường hợp 4: Đấu thầu thành theo quy định pháp luật đất đai và Luật Đấu thầu.

Trường hợp 5: Chỉ một người tham gia đấu thầu: Đã đăng tải Danh mục dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm hoặc nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm.

Có thể thấy, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư do Cơ quan nhà nước thực hiện sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư (chưa ghi: nhà đầu tư) thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, các dự án này sẽ có trong Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất do UBND tỉnh phê duyệt và Sở KH&ĐT công bố. Câu hỏi đặt ra, một doanh nghiệp nếu không có quyền sử dụng đất (đất ở hợp pháp và các loại đất khác) thì nhà đầu tư có thể đề xuất dự án theo Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 về lựa chọn nhà đầu tư để đưa vào Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, để Cơ quan Nhà nước tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với thủ tục dự án nhà ở thương mại, Luật Đầu tư 2020 có một số quy định mới với nhiều thay đổi, tuy nhiên vẫn có những điểm cần được quy định cụ thể để thủ tục thực hiện dự án không bị vướng mắc sẽ được đề cập trong bài tiếp theo.

Nguồn dẫn: Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG (Đoàn Luật sư TP.HCM)/ Nhà Đầu tư

Link bài gốc: https://nhadautu.vn/thu-tuc-moi-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-theo-luat-dau-tu-2020-khac-gi-voi-2014-d58179.html

Tác động tiêu cực đến 95% số dự án

Trò chuyện với phóng viên Báo Đầu tư ngay sau khi nhận được thông tin Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất sửa đổi khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings hồ hởi như vừa trút được một gánh nặng.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án bất động sản trên đất có nguồn gốc không từ đất ở cho biết, điều khoản này là cái van hãm nguồn cung, làm tăng giá sản phẩm địa ốc. Vì thế, “tháo được cái van này có lợi cho cả chủ đầu tư, cho người dân và cho ngân sách nhà nước”, ông Sơn nói và phân tích, khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và khu đất đó phù hợp quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án nhà ở thương mại thì cần được phát triển dự án, còn nguồn gốc trước kia là đất gì, có “dính” tí đất ở nào không thì không quá quan trọng.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land: Doanh nghiệp bị hiểu nhầm vì dự án tắc

Hàng trăm dự án nhà ở mà chủ đầu tư có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện đang vướng quy định về nguồn gốc đất ở khiến việc thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn và gây hiểu nhầm trong dư luận.

Do đó, việc sớm sửa Luật Đầu tư sẽ giúp thống nhất lại các quy trình, thủ tục cấp phép triển khai dự án giữa các luật và nghị định. Từ đó, tạo điều kiện đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng cho nhiều dự án, giảm áp lực về chi phí gia tăng do thời gian triển khai dự án kéo dài, nhất là trong bối cảnh thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19.

Tin vui mà ông Ngô Đức Sơn nhận được xuất phát từ Công văn số 6278/BKHĐT-PC vừa được Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Duy Đông ký gửi Bộ Tư pháp ngày 17/9/2021 nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6505/VPCP-PL ngày 15/9/2021 về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Luật Hải quan.

Trong đó, có nội dung Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 – quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tại khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020 có quy định: “Điều 75. Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư kinh doanh.

1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14 như sau:

c) Sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 như sau: 1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Cụ thể hóa nội dung này, ngày 26/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trong đó quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi “a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Với quy định này, chỉ những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư sở hữu đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất – kinh doanh. Mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có mục đích đất ở, nhưng không thể triển khai được dự án do… không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu.

Trong khi đó, trong một văn bản đề ngày 19/9/2021, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận thấy, số lượng loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường”.

Như vậy, ảnh hưởng tiêu cực của quy định trên có “độ phủ” rất rộng trên thị trường địa ốc và có thể lấy những ví dụ khá cụ thể.

Chẳng hạn, doanh nghiệp A nhận chuyển nhượng 50 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị sân bay Long Thành (Đồng Nai); hoặc doanh nghiệp B nhận chuyển nhượng 1 ha đất nhà xưởng tại quận 4, TP.HCM phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng. Căn cứ điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020, nếu trong các khu đất trên đây “có dính với đất ở” dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ “đất ở” thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nhưng nếu trong các khu đất trên “không dính với mét vuông đất ở” nào, thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Kỳ vọng “gỡ vướng” ngay năm nay

Trước đó, tại Công văn số 5179/BKHĐT-PC ngày 6/8/2021 gửi Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã thông tin, chưa tính các địa phương khác, chỉ riêng tại Hà Nội đã có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này.

Theo HoREA, giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế VAT; nếu lợi nhuận đạt 20%, tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp… và nhiều loại thuế khác.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw: Cần sửa đổi điểm mâu thuẫn giữa các chính sách

Quy định chỉ dự án có 100% đất ở hoặc dính một phần đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đồng nghĩa với việc tất cả các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng nếu không dính một chút đất ở nào thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Điều này đẩy các dự án nhà ở thương mại mới vào tình trạng ách tắc thủ tục, bởi hiện nay, hầu hết dự án đều xuất phát từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), từ đó làm trầm trọng hơn sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao, tăng nóng… Chưa kể, quy định này mâu thuẫn với một số quy định khác, khi cũng trong Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp không vướng quy hoạch thì được chỉ định đầu tư.

“Thống kê cả nước thì mức thất thu ngân sách nhà nước có thể gấp 3 lần, vì thị trường bất động sản TP.HCM chiếm khoảng 1/3 thị trường bất động sản của cả nước”, HoREA cho biết.

Từ thực tế đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư theo hướng: “Sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 như sau: “1. Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nếu được thông qua, đây là một sửa đổi cực kỳ quan trọng, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho các dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở sẽ được công nhận chủ đầu tư.

Đánh giá tác động của việc sửa đổi quy định theo hướng trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19.

Trong khi đó, việc sửa đổi “không làm phát sinh mới thủ tục hành chính”, cũng như “phù hợp hệ thống pháp luật, không yêu cầu phải sửa đổi các quy định của Luật Đất đai liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đấu thầu liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Được biết, tại Công văn số 5483/BTNMT-PC ngày 7/9/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, đề xuất sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư nói trên là phù hợp với quy định tại điểm d, e, khoản 1, Điều 57, Điều 52, Điều 58, Điều 61 và Điều 62, Luật Đất đai và khoản 4, Điều 29, Luật Đầu tư.

Như vậy, việc sửa đổi quy định này chỉ còn chờ Bộ Tư pháp thẩm định và thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình Quốc hội. Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6505/VPCP-PL ngày 15/9/2021 cũng yêu cầu “trình Quốc hội xem xét, thông qua dự án luật này tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV” diễn ra cuối năm nay.

“Gỡ được nút thắt này là tin vui lớn nhất với thị trường, với các chủ đầu tư trong thời điểm khó khăn này”, ông Ngô Đức Sơn hồ hởi.

Nguồn dẫn: Trọng Hiếu/ Báo Đầu tư

Link bài gốc: https://baodautu.vn/batdongsan/hang-tram-du-an-bat-dong-san-sap-duoc-coi-troi-d151954.html

Nhộn nhịp chuyển nhượng dự án

Trong số các nhà đầu tư ngoại tham gia lĩnh vực năng lượng tái tạo ở Việt Nam, các tập đoàn Thái Lan là bên hứng thú hơn cả. Trong đó, Tập đoàn Super Energy Corporation (SEC) là cái tên đầu bảng, với danh mục 10 dự án cả điện mặt trời và điện gió có tổng công suất 287MW, 9 trong số đó mua lại từ các nhà đầu tư trong nước. SEC cũng từng đạt thoả thuận mua lại 4 dự án điện mặt trời Lộc Ninh (Bình Phước) với tổng công suất 750MW của Tập đoàn Hưng Hải.

Ngoài ra, còn phải kể đến Eastern Power Group, Gulf Energy Development, B.Grimm Power, Sermsang International cũng đã chi nhiều trăm triệu USD để mua lại hàng chục dự án điện tái tạo ở Việt Nam.

Các nhà đầu tư đến từ Đông Á cũng dành nhiều chú ý với thị trường Việt Nam. Ngày 14/5 vừa qua, CTCP Điện gió Trung Nam đã bán 35,1% cổ phần cho Hitachi Sustainable Energy, thành viên của Tập đoàn Hitachi. Cũng tới từ Nhật Bản, Renova Inc đã mua lại 40% cổ phần trong bộ đôi nhà máy điện gió Phong Nguyên và Phong Huy ở Quảng Trị từ CTCP Xây lắp Điện I.

Tại Khánh Hoà, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Golf Long Thành đã bán 70% cổ phần trong bộ đôi dự án điện mặt trời KN Cam Lâm và Cam Lâm BN cho Hanwha Energy Corporation Singapore Pte Ltd – thành viên của Hanwha Group đến từ Hàn Quốc.

Dù kín tiếng hơn, song một số nhà đầu tư Trung Quốc cũng đã tích cực M&A dự án điện tái tạo trong nước. Vina Solar Technology, bên cạnh vai trò doanh nghiệp FDI hàng đầu trong lĩnh vực sản xuất tấm pin mặt trời, năm 2019 đã mua lại dự án điện mặt trời VSP Bình Thuận 2. Cũng trong năm 2019, Reonyuan Power Singapore – công ty con của Ningbo Boway Alloy Material – một tập đoàn Trung Quốc hoạt động trong lĩnh vực vật liệu hợp kim đã mua lại dự án điện mặt trời HCG Tây Ninh công suất 100MW.

Hiện tượng nhiều doanh nghiệp nội xin dự án rồi bán lại cho nhà đầu tư nước ngoài dẫn tới không ít lo ngại về vấn nạn “xin – cho”, trục lợi chính sách, thậm chí ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng. Giữa năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp có 2 văn bản đề nghị làm rõ vấn đề “xin – cho dự án NLTT” do Tạp chí Nhà đầu tư đề cập, và về việc tập đoàn Hưng Hải bán cụm dự án điện mặt trời Lộc Ninh cho nhà đầu tư Thái Lan.

Bộ Công thương sau đó khẳng định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án năng lượng tái tạo là hoạt động bình thường trong cơ chế thị trường và được quy định trong Luật Đầu tư. Cơ quan này nhấn mạnh việc nhà đầu tư nước ngoài thông qua các nhà đầu tư trong nước để tham gia các dự án là tín hiệu tốt trong việc thu hút đầu tư đối với ngành điện.

Giải thích lý do các tập đoàn năng lượng lớn trên thế giới ít khi trực tiếp đi phát triển dự án, Bộ Công Thương cho hay đây là cách để các tập đoàn nước ngoài tránh, giảm các rủi ro, thời gian và chi phí ở giai đoạn phát triển dự án như đền bù giải phóng mặt bằng, xin phê duyệt của chính quyền, đối tác địa phương, trung ương. Trong khi đó, đây lại là thế mạnh của các nhà đầu tư trong nước. Việc kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài sẽ mang lại hiệu quả tốt hơn cho dự án và cho nhà đầu tư.

Cần thu hút, song phải chọn lọc

Theo dự thảo Đề án Quy hoạch điện VIII đang được Bộ Công thương hoàn chỉnh, giai đoạn 2021-2045 cần khoảng 3 triệu tỷ đồng đầu tư cho năng lượng tái tạo, tương đương 130 tỷ USD, hay bình quân 5,2 tỷ USD mỗi năm.

Đây là nguồn vốn rất lớn. Bên cạnh nguồn nội lực của doanh nghiệp và vốn tín dụng của ngân hàng trong nước, thì việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài là rất cần thiết. Tuy nhiên, cần chọn lọc nhà đầu tư có năng lực (cả trong và ngoài nước), song song với đó là cần cân nhắc về tác động an ninh quốc phòng đối với vị trí, cũng như việc chuyển nhượng dự án.

Loại bỏ cơ chế xin – cho, chọn lọc các nhà đầu tư lành mạnh sẽ giúp cắt giảm chi phí trung gian, bớt đi gánh nặng bao tiêu cho EVN; thứ hai, bản chất nhà đầu tư là tìm kiếm lợi nhuận, nên miễn ai mua giá cao là họ bán, không quan trọng bên mua đến từ đâu, dẫn đến nguy cơ đối với an ninh quốc gia, gồm an ninh năng lượng, an ninh môi trường và an ninh quốc phòng.

Về an ninh năng lượng, trên thực tế, với mục tiêu đảm bảo đủ nguồn phát, Việt Nam trước nay luôn mở cửa chào đón nhà đầu tư ngoại. Bởi vậy không có quy định về hạn chế tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên trong bối cảnh nhu cầu về năng lượng của Việt Nam ở trung và dài hạn tiếp tục tăng cao, việc cân đối, tránh để một quốc gia khác nắm thị phần quá lớn trong lĩnh vực năng lượng là vấn đề cần đặt ra.

Đối với an ninh quốc phòng, các dự án năng lượng tái tạo sử dụng diện tích đất/biển rất lớn, từ vài chục đến hàng nghìn, thậm chí nhiều chục nghìn ha. Có những dự án được lập ở vùng nhạy cảm như biên giới, cửa biển và cấp đất/biển trong suốt hàng chục năm trời rõ ràng là nguy cơ đối với an ninh quốc phòng. Trong khi đó, việc cấp phép dự án dễ dãi và chưa có các điều kiện hạn chế chuyển nhượng dự án/ cổ phần dự án ở các địa phương nhạy cảm rõ ràng là lỗ hổng cần vá sớm nhất có thể.

Theo GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài (VAFIE), các quốc gia trên thế giới ngày càng gắn liền phát triển năng lượng với an ninh quốc phòng. Việt Nam cũng phải tỉnh táo trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án phải tuân theo tiêu chí an ninh quốc phòng của từng địa phương.

“Trước đây, Ban Bí thư đã có chỉ thị rất rõ ràng về nơi nào được đưa nhà đầu tư nước ngoài đến, nơi nào bị cấm. Nay cũng phải như vậy. Cần định danh cụ thể, làm rõ dự án nào thì người nước ngoài được tham gia và nắm bao nhiêu phần trăm, dự án nào cần đảm bảo quyền kiểm soát của Việt Nam. Việc núp bóng nước ngoài là vấn đề hiện hữu, nhức nhối. Tuy nhiên, tôi cho rằng nếu làm quyết liệt, chúng ta hoàn toàn làm được để đảm bảo an ninh quốc phòng”, GS.TSKH Nguyễn Mại bày tỏ quan điểm.

Ông nhấn mạnh thêm rằng, các quy định này cần được đưa vào văn bản quy phạm pháp luật cấp Nghị định, căn cứ trên các luật hiện hành. Nghị định này không sợ vi phạm cam kết WTO hay các FTA, nếu được xây dựng công khai, minh bạch sẽ là cơ sở quan trọng để thu hút đầu tư cả trong và ngoài nước, hạn chế tối đa tình trạng xin cho, thiếu kiểm soát chất lượng nhà đầu tư như hiện nay.

Nguồn dẫn: Nguyễn Thoan/ Nhà đầu tư

Link bài gốc: https://nhadautu.vn/go-kho-phat-trien-nang-luong-tai-tao–bai-3-ban-du-an-cho-nuoc-ngoai-nen-hay-khong-d53701.html