Bán đất trên giấy, “bảo kê” xây nhà

Dự án Khu dân cư Bella Vista do Công ty cổ phần Hồng Đạt – Long An (Công ty Hồng Đạt) là chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Tập đoàn Trần Anh Long An (Trần Anh Group) là đơn vị phát triển phân phối dự án.

Vào ngày 25/11/2016, UBND tỉnh Long An ban hành quyết định chủ trương đầu tư cho dự án Khu dân cư Bella Vista Long An theo quyết định số 4936/QĐ-UBND. Quyết định này chấp thuận Công ty Cổ phần Hồng Đạt – Long An là nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư có diện tích khoảng 70 ha tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với tổng vốn đầu tư 295 tỷ đồng, thời gian 50 năm kể từ ngày được UBND tỉnh phê duyệt dự án (tức dự án sẽ có thời hạn đến 2066).

Tuy nhiên, dự án đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhiều khách hàng trước khi có chủ trương đầu tư. Chẳng hạn, vào ngày 1/6/2016, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Trần Anh Long An, đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số C01-27/HDCN-2016 cho khách hàng với dự án Khu đô thị Bella Vista tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Hay trường hợp của bà Nguyễn Thị Sử (72 tuổi) đã mua lô đất 100 m2 với giá hơn 400 triệu đồng (thanh toán 95% giá trị đất cho chủ đầu tư) vào năm 2016 tại dự án khu dân cư Bella Vista.

Bà Sử cho biết đây là số tiền bà tích góp từ nhiều năm làm việc vất vả để mua miếng đất để xây nhà ở, dưỡng già nhưng đến nay đã gần chục năm vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Giờ đây ở tuổi gần đất xa trời tôi vẫn chưa có được nơi an cư cho tuổi già. Ở cái tuổi 72, đang mang trong mình căn bệnh ung thư vàm họng nhưng vẫn phải vác đơn cầu cứu khắp nơi từ Sở Xây dựng đến Sở TN-MT, UBND tỉnh Long An… Còn chủ đầu tư lần nào cũng hứa hẹn từ năm này qua năm khác đến nay đã gần chục năm”, bà Sử chia sẻ.

Còn chị Vũ Khánh Ly (30 tuổi, Bình Tân, TP.HCM) chia sẻ, chị mua sang tay dự án với giá hơn 700 triệu đồng với hi vọng xây nhà định cư cho các con nhỏ và ba mẹ già. Để mua được miếng đất trên, chị Ly đã gom góp tiền tiết kiệm thậm chí cả việc vay mượn, nhưng đến nay vẫn chưa có sổ.

“Chủ đầu tư nói bảo lãnh cho khách hàng được xây nhà ở tự do nhưng không xin giấy phép xây dựng vì khu đất chưa có sổ đỏ. Mặc dù tại đây, nhiều ngôi nhà mọc lên nhưng chúng tôi biết đó là xây dựng trái phép và chủ đầu tư chỉ “bảo lãnh bằng miệng” nên chúng tôi không dám xây”, chị Ly nói.

Trong tình cảnh tương tự, ông Đặng Văn Trí (Long An) đặt vấn đề: “Chủ đầu tư đã thực hiện một dự án “ma” 70 ha tại Khu công nghiệp Hồng Đạt – Long An để lừa người dân? Với việc thu tiền trước 95% của hàng ngàn lô đất nền, giá trung bình mỗi lô đất là 400 triệu đồng, công ty Trần Anh đã chiếm dụng hàng ngàn tỷ đồng của khách hàng trong gần một thập kỷ qua”.

Trong khi người mua đất thì đối mặt với những khó khăn về tài chính, có người thậm chí không còn đủ khả năng trả nợ ngân hàng, nhưng vẫn không biết khi nào sẽ nhận được sổ đỏ để xây nhà hoặc tiến hành giao dịch thu hồi vốn.

Theo ông Võ Minh Thành, Giám đốc Sở TN-MT tỉnh Long An, Công ty Cổ phần Hồng Đạt – Long An đã thực hiện chuyển nhượng 2.500/3.038 lô đất nền cho khách hàng dưới hình thức ký hợp đồng nguyên tắc, mà chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đầy đủ đối với mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

Biến đất KCN thành đất ở?

Nguồn cơn của những vướng mắc pháp lý và loạt sai phạm của chủ đầu tư và tỉnh Long An tại khu dân cư Bella Vista là bán đất khu công nghiệp (KCN) làm đất ở khi chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, Công ty Hồng Đạt là một trong 13 chủ đầu tư hạ tầng tại cụm Khu công nghiệp Đức Hòa III. Diện tích mà Công ty Hồng Đạt đảm nhiệm là hơn 99 ha, trong đó có hơn 70 ha có khả năng cho thuê. Tuy nhiên sau đó, Công ty Hồng Đạt bán cổ phần cho Trần Anh Group. Đặc biệt, bà Lê Thị Gấm, Tổng Giám đốc Công ty Hồng Đạt là vợ của ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group.

Vào năm 2015, Công ty Hồng Đạt đã gửi đơn xin chuyển đổi mục tiêu đầu tư từ KCN Đức Hòa III – Hồng Đạt thành khu dân cư và nhà ở chuyên gia Hồng Đạt. Cụ thể, yêu cầu giảm diện tích đất của KCN xuống còn 30 ha và tăng phần đất dành cho khu dân cư lên 69,4 ha.

Năm 2016, mặc dù việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được phê duyệt, Công ty Hồng Đạt và Trần Anh Group đã tiến hành bán đất tại dự án có tên là Bella Vista, với diện tích là 70 ha.

Đến ngày 12/9/2018, Công ty Hồng Đạt mới có đơn xin chuyển mục đích với diện tích 580.715,34 m2 từ đất KCN sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ để đầu tư khu dân cư (đã trừ đất y tế, đất giáo dục theo quy hoạch được phê duyệt với diện tích 39.871,66 m2). Tức 2 năm sau khi bán đất cho khách hàng, Công ty Hồng Đạt mới xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hiện, Công ty Hồng Đạt – Long An cũng đã chuyển nhượng 2.500 lô đất ở cho khách hàng theo hình thức ký hợp đồng nguyên tắc và có 65 hộ dân đã xây nhà ở.

Theo ông Võ Minh Thành, Giám đốc Sở TN-MT tỉnh Long An với hàng loạt sai phạm của công ty Hồng Đạt, UBND tỉnh Long An đã thanh tra toàn diện liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất tại KCN Đức Hoà III – Hồng Đạt.

Theo kết luận thanh tra, Công ty Hồng Đạt đã không hoàn thành các thủ tục và chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo quy định. Bên cạnh đó, chủ đầu tư đã tiến hành thi công hạ tầng mà chưa được cấp phép, và kinh doanh bất động sản mà các tài sản bất động sản đó không đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Công ty Hồng Đạt đã bị xử phạt vi phạm hành chính 330 triệu đồng và tạm đình hoạt động của công ty trong vòng 12 tháng.

Kết luận Thanh tra cũng chỉ rõ sai phạm và trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong quá trình phê duyệt hồ sơ và cấp phép cho việc triển khai dự án trong đó có trách nhiệm của Sở Kế hoach đầu tư tỉnh Long An, Sở Xây dựng và Sở TN-MT và cả UBND tỉnh Long An.

Ngoài ra, theo ông Võ Minh Thành, ngày 10/12/2020, UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt đơn giá đất để Công ty Hồng Đạt thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên đến nay công ty vẫn chưa thực hiện.

Phía công ty Trần Anh cho rằng UBND tỉnh Long An thuê đơn vị thẩm định giá để thực hiện xác định giá tiền sử dụng đất, trả ra kết quả quá cao so với mức giá chủ đầu tư đã chuyển nhượng cho khách hàng. Do đó chủ đầu tư xin tiếp cận nguồn cơ sở dữ liệu đầu vào của đơn vị thẩm định giá do UBND tỉnh thuê để thẩm định lại.

Tuy nhiên theo quyết định thanh tra hoàn toàn không có vướng mắc trong việc xác định giá tiền sử dụng đất. Vì đối với việc nộp tiền sử dụng đất này, ngày 20/12/2019, Công ty Cổ phần Hồng Đạt – Long An có Văn bản gửi Sở TN-MT, cam kết tự nguyện nộp toàn bộ số tiền sử dụng đất đối với diện tích 580.715,34 m và cam kết không yêu cầu khấu trừ hay hoàn trả số tiền dư theo quy định (nếu có).

Theo luật sư Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn Luật sư TP.HCM), chủ đầu tư đã chuyển nhượng đất tại dự án trước khi có giấy phép và đơn giá đất là sai và chủ đầu tư không có cơ sở yêu cầu thẩm định lại giá từ cơ quan chức năng.

Có dấu hiệu lừa đảo?

Theo Luật sư Nguyễn Phước Vẹn, việc phát triển và tiến hành giao dịch bất động sản phải tuân theo các quy định và quy trình của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp.

Ví dụ, theo Luật Đất đai năm 2013, việc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền” cần phải đáp ứng một loạt điều kiện như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống thoát nước…) và hạ tầng xã hội (như trường học, chợ) theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Sau khi đáp ứng tất cả các điều kiện này, cơ quan chức năng sẽ ban hành văn bản cho phép chủ đầu tư tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Như vậy, ở thời điểm này chủ đầu tư đã “vẽ dự án trên giấy” và chuyển nhượng cho hàng ngàn khách hàng.

Phó thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch mạng lưới đường sắt thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo quyết định này, mục tiêu đến năm 2030 sẽ cải tạo nâng cấp để khai thác có hiệu quả các tuyến đường sắt hiện có, kết nối thông suốt tuyến đường sắt liên vận quốc tế.

Cũng trong thời gian này, ngành đường sắt sẽ hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư, thu xếp nguồn lực để khởi công một số tuyến đường sắt mới trong đó ưu tiên tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, các tuyến kết nối cảng biển cửa ngõ quốc tế, sân bay quốc tế, đường sắt đầu mối tại thành phố lớn, nghiên cứu để triển khai tuyến đường sắt TP. HCM – Cần Thơ.

Tầm nhìn đến năm 2050, Việt Nam sẽ hoàn thành tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam; tiếp tục đầu tư hoàn thành các tuyến đường sắt mới tại khu đầu mối Hà Nội, khu đầu mối TP. HCM, đường sắt kết nối các cảng biển, khu công nghiệp, khu kinh tế, kết nối các tỉnh Tây Nguyên, đường sắt ven biển, đường sắt kết nối quốc tế.

Cũng theo quyết định này, bên cạnh 7 tuyến đường sắt hiện có với tổng chiều dài khoảng 2.440km thì mạng lưới đường sắt quốc gia đến năm 2030 sẽ quy hoạch 9 tuyến đường sắt mới, tổng chiều dài 2.362km.

Các tuyến này bao gồm: tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam từ ga Ngọc Hồi đến ga Thủ Thiêm, với chiều dài khoảng 1.545km; tuyến Yên Viên – Phả Lại – Hạ Long – Cái Lân từ ga Yên Viên Bắc đến ga Cái Lân, với chiều dài 129km.

Tuyến vành đai phía Đông TP. Hà Nội từ Ngọc Hồi – Lạc Đạo – Bắc Hồng, với chiều dài khoảng 59km; chuyển đoạn Ngọc Hồi – Yên Viên, Gia Lâm – Lạc Đạo thành đường sắt đô thị phù hợp với lộ trình xây dựng tuyến đường sắt đô thị số 1 Hà Nội và đường sắt vành đai phía Đông.

Tuyến Hà Nội – Hải Phòng (thuộc tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng) song song với tuyến đường bộ cao tốc Hà Nội – Hải Phòng (đến ga Nam Hải Phòng) kết nối cảng biển cửa ngõ quốc tế Hải Phòng với các khu bến cảng Đình Vũ, Nam Đồ Sơn và Lạch Huyện: Chiều dài khoảng 102 km.

Tuyến Vũng Áng – Tân Ấp – Mụ Giạ từ cảng Vũng Áng đến biên giới Việt Nam – Lào (đèo Mụ Giạ), với chiều dài khoảng 103km; tuyến Biên Hòa – Vũng Tàu từ ga Trảng Bom đến ga Vũng Tàu, với chiều dài khoảng 84km.

Tuyến TP. HCM – Cần Thơ từ ga An Bình đến ga Cái Răng, với chiều dài khoảng 174km; tuyến TP. HCM – Lộc Ninh từ ga Dĩ An đến điểm nối ray biên giới Việt Nam – Campuchia (cửa khẩu Hoa Lư), với chiều dài khoảng 128km.

Tuyến Thủ Thiêm – Long Thành từ ga Thủ Thiêm đến ga Cảng hàng không quốc tế Long Thành chỉ phục vụ hành khách, với chiều dài khoảng 38km.

Mạng lưới đường sắt quốc gia đến năm 2050 được quy hoạch bao gồm 25 tuyến với chiều dài 6.354km. Tổng nhu cầu vốn đến năm 2030 khoảng 240.000 tỷ đồng, sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước, vốn ngoài ngân sách và các nguồn vốn hợp pháp khác.

Nguồn dẫn: Chí Bình/ VietnamFinance.vn

Link bài gốc: https://vietnamfinance.vn/viet-nam-se-co-them-9-tuyen-duong-sat-moi-tong-chieu-dai-2362km-20180504224260073.htm

Dù chững lại trong quý 3/2021 do ảnh hưởng của đợt dịch Covid-19 song giá thuê đất trong các khu công nghiệp đã liên tục tăng kể từ cuối năm 2020 tới những tháng đầu năm 2021.

Theo ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (VAFIE), sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đã khiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài tăng cao. “Cầu tăng đẩy giá thuê đất tại các khu công nghiệp bật mạnh trong thời gian gần đây”, ông Toàn cho biết.

DÒNG VỐN FDI VẪN CHẢY VÀO VIỆT NAM

Do ảnh hưởng nặng nề của đợt dịch Covid-19 thứ tư, nhiều doanh nghiệp FDI gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất – kinh doanh. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Toàn, những khó khăn này chỉ là tạm thời và khả năng dịch chuyển chuỗi cung ứng của nhà đầu tư nước ngoài ra khỏi Việt Nam là rất ít.

“Việc dịch chuyển nhà xưởng ra khỏi một quốc gia để thiết lập nhà xưởng sản xuất tại một quốc gia khác là rất phức tạp. Vì vậy, trước mắt các doanh nghiệp FDI vẫn chưa dịch chuyển ra khỏi Việt Nam nhưng có thể họ phải đẩy bớt một số đơn hàng ra cơ sở sản xuất khác để tránh đứt gãy chuỗi cung ứng”, ông Toàn cho biết.

Về trung và dài hạn, đại diện VAFIE cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư ngoại khi lao động, ưu đãi đầu tư… vẫn được xem là những yếu tố hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh một số quốc gia phát triển phục hồi trở lại sau đại dịch, quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư càng được đẩy nhanh.

Cùng quan điểm, khi lý giải về làn sóng tăng giá thuê đất tại khu công nghiệp, ông Trịnh Văn Quang, Giám đốc Phát triển dự án Vina CPK, cho biết nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp tăng cao khi Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư.

“Mặc dù giá thuê đất tại khu công nghiệp tăng nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư vẫn không giảm. Điều đó một lần nữa khẳng định môi trường đầu tư của Việt Nam thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư FDI chứ không phải chỉ là lợi thế về nhân công giá rẻ và chi phí thuê mặt bằng thấp so với các nước trong khu vực. Diễn biến tích cực này cho thấy các chính sách của nhà nước và sự ổn định về chính trị xã hội của Việt Nam đang là một lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực”, ông Quang cho biết.

Tuy nhiên, theo đại diện của Vina CPK, trái với phân khúc nhà ở thương mại, văn phòng, bán lẻ, bất động sản công nghiệp hiện đang thiếu hụt nguồn cung. Rất nhiều diện tích đất trong quy hoạch xây dựng khu công nghiệp vẫn nằm trên giấy, chưa thể bàn giao cho nhà đầu tư vì vướng trong khâu giải phóng mặt bằng. Vì vậy, giá thuê đất tại các khu công nghiệp đã tăng lên trong những ngày qua.

Vì vậy, với diễn biến tăng giá liên tục gần đây của thị trường bất động sản công nghiệp, ông Nguyễn Văn Toàn cho rằng thu hút vốn FDI sẽ bị ảnh hưởng nhất định. “Giá thuê bất động sản tại khu công nghiệp không chỉ tăng mà còn tăng liên tục sẽ tác động sức hút FDI của Việt Nam. Nhiều dự án chắc chắn sẽ điều chỉnh số liệu đầu vào so với khảo sát ban đầu khi chi phí thuê bất động sản tăng mạnh. Theo đó, nhà đầu tư phải thay đổi hàng loạt chỉ tiêu khác để có thể đạt mục tiêu đề ra khi đầu tư vào Việt Nam. Do đó, Việt Nam phải có chính sách điều chỉnh kịp thời”, ông Toàn phân tích.

HƯỚNG TỚI KHU CÔNG NGHIỆP BỀN VỮNG

Một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố gần đây, cho thấy với các thị trường trọng điểm, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đều khả quan, chẳng hạn tại Hà Nội là 90%; Bắc Ninh: 95%; Hưng Yên: 89%; Hải Phòng: 73%; TP.HCM: 88%; Bình Dương: 99%; Đồng Nai: 94%, Long An: 84%; Bà Rịa – Vũng Tàu: 79%… Trong khi đó, một số khu có tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng một nửa, thậm chí còn dưới tỷ lệ này.

Theo các chuyên gia, nhiều khu công nghiệp ở các “vùng trũng”, ngoài vị trí kém hấp dẫn, hạ tầng và khả năng kết nối hạn chế, một lý do quan trọng khác khiến tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp là do chưa đề cao việc nắm bắt nhu cầu khách thuê.

Theo kinh nghiệm của Vina CPK, ông Trịnh Văn Quang cho rằng ngoài những yếu tố về hạ tầng điện nước, chính sách hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là nhà đầu tư đến từ Mỹ, EU rất quan tâm tới những khu công nghiệp bền vững, khu công nghệ sinh thái cũng như hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp như hệ thống giáo dục, hệ thống y tế, khu nhà ở dành cho lao động, khu tiện ích phục vụ cuộc sống…. “Muốn đón đại bàng, các khu công nghiệp của Việt Nam phải nâng cấp lên chuẩn mới”, ông Quang chia sẻ

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Toàn, việc cần làm lúc này là phải giữ giá thuê đất khu công nghiệp ổn định, tránh làm xáo trộn tình hình, ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài. Vị chuyên gia này nhấn mạnh: “Bất động sản khu công nghiệp là mặt hàng đặc biệt nên cần chính sách đặc thù và hợp lý”.

Đáng lưu ý, trong một động thái tích cực, Chính phủ gần đây đã liên tục phê duyệt kế hoạch mở rộng khu công nghiệp. Tính đến cuối tháng 4/2021, cả nước có 575 khu công nghiệp trong quy hoạch phát triển các khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 219,5 nghìn ha (chiếm 0,66% tổng diện tích đất cả nước).

Trong đó, có 392 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 nghìn ha, với diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê khoảng 80,3 nghìn ha (chiếm khoảng 67% diện tích đất tự nhiên).

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các khu công nghiệp đạt khoảng 43,1 nghìn ha (đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,8% diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê, riêng các khu công nghiệp đang hoạt động đạt tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 73,1% diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê).

Tuy nhiên, hiện nay cần đẩy nhanh quá trình mở rộng khu công nghiệp để đảm bảo nguồn cung cho thị trường. Bởi theo tính của nhiều chuyên gia, nếu “hàng” ra đúng tiến độ, thị trường giá bất động sản khu công nghiệp sẽ chững lại và ổn định trong vòng 3-5 năm tới.

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Văn Toàn, để phát triển khu công nghiệp đạt hiệu quả cao thì công tác nghiên cứu lợi thế địa chính trị, hạ tầng giao thông, nguồn nhân công và nguyên liệu, khả năng kết nối các dòng logistics của khu vực hay chuỗi sản xuất của từng ngành nghề… phải được thực hiện một cách kỹ lưỡng, chuyên nghiệp.

“Hiện nay, thực trạng chung ở nhiều khu công nghiệp đó là khi phát triển sản phẩm, địa phương hoặc chủ đầu tư đánh giá chưa đầy đủ về khách hàng mục tiêu. Điều này khiến nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy thấp, gây lãng phí nguồn lực đầu tư”, ông Toàn nhấn mạnh.

Nguồn dẫn: Anh Nhi/ Thời báo Kinh tế Việt Nam

Link bài gốc: https://vneconomy.vn/khu-cong-nghiep-nang-chuan-tan-dung-loi-the-diem-den-dau-tu-hap-dan.htm

Đôi bên cùng có lợi

Điển hình là thương vụ Công ty TNHH Boustead Projects đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Công nghiệp logistics KTG & Boustead. Sự hợp tác này sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 550.000 m2 diện tích cho thuê.

Hay thương vụ giữa ESR Cayman Limited, một “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sảnlogistics tại châu Á – Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW) liên doanh để phát triển 240.000 m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4. Sự hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR vào thị trường Việt Nam, mở rộng phạm vi hoạt động của tập đoàn này trong khu vực Đông Nam Á.

Có một điểm đáng lưu ý trong đợt sóng M&A bất động sản công nghiệp lần này là, bên cạnh những hình thức M&A truyền thống, thị trường đã xuất hiện các thương vụ bán nhà xưởng rồi thuê lại để huy động vốn, không làm gián đoạn sản xuất. Mô hình này được giới tài chính bất động sản gọi là “bán – tái thuê”.

Hình thức M&A này là công cụ tài chính, trong đó bên bán tài sản trở thành khách thuê tương lai, còn bên mua là chủ sở hữu mới sẽ cho chủ cũ thuê lại dài hạn. Hiện các thương vụ bán – tái thuê chỉ mới xuất hiện ở nhóm tài sản công nghiệp có giá trị cao, khi làn sóng công nghiệp tại Việt Nam tăng mạnh.

Năm 2020, một thương vụ bán – tái thuê 36.000 m2 mặt bằng nhà kho tại Dĩ An (Bình Dương) được công bố với giá trị giao dịch hơn 20 triệu USD. Bên bán sang nhượng xong tiếp tục thuê lại với thời hạn 5 năm trở lên. Theo đánh giá của đơn vị tư vấn, thương vụ này mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư bên mua.

Trước đó, thương vụ bán – tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust (Singapore) đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Theo ông John Campbell, Tư vấn cấp cao, Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp hiện có nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, kho bãi rất cao. Lợi ích cho người bán trong giao dịch bán – tái thuê là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc không làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Tiếp tục sôi động

Bà Regina Lim, Giám đốc Nghiên cứu thị trường vốn khu vực châu Á – Thái Bình Dương, JLL đánh giá, trong thời gian gần đây, số lượng các quỹ đầu tư cốt lõi tiếp cận thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng tăng, qua đó làm tăng khả năng diễn ra nhiều thương vụ giao dịch mua bán hoặc cho thuê quy mô lớn. Không ít chủ sở hữu đang sử dụng phương án này để giải phóng vốn đầu tư, nhằm nâng cấp cơ sở vật chất và triển khai các giải pháp công nghệ mới vào kho bãi và quản lý chuỗi cung ứng.

Đặc biệt, các quỹ hậu cần đã tăng gấp đôi tài sản được quản lý vào năm 2020 và tiếp tục tăng tốc hơn nữa vào năm 2021. “Sức hấp dẫn của các tài sản logistics và công nghiệp sẽ theo chiều tăng lên trong mắt các nhà đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư chỉ mới bắt đầu tái phân bổ danh mục đầu tư và cần tăng tỷ lệ đầu tư tài sản logistics lên 40 – 50% trong thời gian tới khi họ tìm cách phân bổ vốn vào các tài sản tạo ra thu nhập ổn định”, bà Regina Lim nhận định.

Đánh giá về triển vọng của bất động sản công nghiệp trong thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, 2 năm vừa qua, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng chưa từng có tiền lệ trên thị trường bất động sản công nghiệp cả về nguồn cung và giá. Thời gian qua, có những khu công nghiệp tăng giá tới 30 – 40%. Đa số khu công nghiệp tăng khoảng 5 – 10%, đây là ngưỡng cao so với trước đây, việc tăng giá cũng phản ánh nhu cầu thực đang tăng.

“Hiện một số nhà đầu tư tổ chức, các quỹ quốc tế vẫn đánh giá cao thị trường này và họ đang tiếp tục kêu gọi vốn để đầu tư thêm vào các khu công nghiệp Việt Nam”, bà An nói.

Theo dự báo của Colliers International Vietnam, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì triển vọng tích cực do hưởng lợi từ việc ngành thương mại điện tử phát triển năng động, xuất khẩu hàng điện tử tăng trưởng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, tình hình bất ổn ở một số khu vực trên thế giới khiến cho nhà đầu tư tìm đến Việt Nam nhiều hơn, nhu cầu về bất động sản công nghiệp vì thế tiếp tục tăng cao.

Nguồn dẫn: Trọng Tín/ Báo đầu tư

Link bài gốc: https://baodautu.vn/batdongsan/soi-dong-thi-truong-ma-khu-cong-nghiep-d149271.html

Thiếu hàng dự trữ vì nguồn cung gián đoạn khiến chỉ số lợi suất của ngành logistics xuống mức thấp nhất mọi thời đại. Dữ liệu của Real Capital Analytics cho thấy lợi suất ngành logistics trung bình toàn cầu hiện ở mức 5,8%, chỉ cao hơn 30 điểm cơ bản so với lợi suất của khối văn phòng và thấp hơn cả lợi suất ngành bán lẻ. Con số này còn tệ hơn ở các thị trường phát triển, chẳng hạn ở Tokyo khi lợi suất ngành logistics ở mức dưới 4%.

Nhưng theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, vẫn có những thị trường ngách cho giới đầu tư với nhiều cơ hội và lợi suất cao hơn. Đơn cử, tại thị trường mới nổi như Việt Nam, lợi suất kinh doanh kho bãi logistics lên đến 9-11%, cao gần gấp đôi so với nhiều thị trường phát triển khác.

Hay kho lạnh, một mảng chuyên biệt trong chuỗi cung ứng để lưu trữ và vận chuyển thực phẩm hoặc vật tư y tế như vaccine, cũng bắt đầu gây chú ý. Một báo cáo của Research & Markets ước tính 7,9 tỉ USD đã được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu vào năm ngoái. Con số này sẽ tăng lên 19 tỉ USD vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm. Đối với các nhà đầu tư, khoản đầu tư kho lạnh đang mang lại lợi suất cao hơn so với các cơ sở hậu cần khô.

Lợi suất hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp và hậu cần được xem là lý do chính thúc đẩy nhiều hơn dòng vốn đầu tư và thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực này. Trong 6 tháng qua, thị trường chứng kiến một số thương vụ thâu tóm dự án đáng chú ý như thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại Khu Công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD.

ESR Cayman Limited, nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, kết hợp cùng Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m2 tại Khu Công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TP.HCM.  Việc hợp tác đánh dấu sự gia nhập của nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng Hồng Kông vào thị trường Việt Nam, mở rộng thêm phạm vi hoạt động tại khu vực Đông Nam Á.

Hay đầu tháng 6, Boustead Projects (Singapore) ký thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong một dự án đầu tư khu công nghiệp – logistics với Công ty Cổ phần Khải Toàn. Còn Công ty Cổ phần Công nghiệp KCN Việt Nam mua quỹ đất rộng 250 ha với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD, một bước đi nằm trong chiến lược phát triển các nhà máy và kho vận chất lượng cao trải dài từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Đồng Nai đến Long An.

Frasers Property, cánh tay đầu tư bất động sản của tỉ phú Thái Lan đang sở hữu Sabeco, đã mua lại một lô đất công nghiệp ở Bình Dương. “Các nhà sản xuất toàn cầu đang đổ xô vào Việt Nam do việc kiểm soát hiệu quả đại dịch và hiệu lực của Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) tạo ra cơ hội từ các điều kiện vĩ mô mạnh mẽ. Chúng tôi đặt mục tiêu xây dựng phát triển công nghiệp hiện đại và bền vững để mở rộng sự hiện diện của mình trong lĩnh vực công nghiệp Việt Nam”, ông Lim Hua Tiong, CEO Frasers Property Vietnam, chia sẻ.

Thời gian tới, danh sách các thương vụ mua bán – sáp nhập có thể kéo dài hơn khi nhà đầu tư vẫn đang săn tìm các lô đất tiềm năng. Đó còn là nhu cầu có thể quan sát được từ những nhà cung cấp dịch vụ hậu cần quốc tế, vốn đang tăng cường thăm dò thị trường Việt Nam.

Có thể thấy đại dịch toàn cầu tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp triển khai chiến lược China Plus One. Cơ hội tiếp cận các thị trường mới, chi phí gia tăng ở Trung Quốc, đa dạng hóa rủi ro và ưu đãi thuế là một số trong những lý do để các công ty có trụ sở tại Trung Quốc áp dụng chiến lược kinh doanh mới.

Theo công ty nghiên cứu thị trường và tư vấn Colliers International, Việt Nam nằm trong nhóm các thị trường mới nổi (cùng nhóm với Ấn Độ, Indonesia, Thái Lan và Philippines) trở thành điểm hấp dẫn cho ngành sản xuất. Nhờ đó, lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục giữ vị thế là một trong những thị trường có triển vọng phát triển tốt nhất nhờ các thương vụ M&A và nguồn cung mới.

Nguồn dẫn: Sơn Nguyễn/ Nhịp cầu đầu tư

Link bài gốc: https://nhipcaudautu.vn/bat-dong-san/ma-khu-cong-nghiep-logistic-hap-luc-tu-loi-nhuan-3341169/