Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất về gói hỗ trợ cho người vay mua, vay thuê mua nhà dự kiến 15.000 tỷ đồng. Với những gói hỗ trợ này đã có nhiều ý kiến khác nhau trong đó có lo ngại ảnh hưởng đến giá cả thị trường bất động sản. Các ý kiến cho rằng, để gói hỗ trợ minh bạch, hiệu quả thì nên hướng dòng tiền vào đúng chỗ.

Các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến đánh giá về quy mô và kỳ vọng của gói chính sách tài khoá, tiền tệ này; đồng thời khuyến nghị các hướng giải pháp để đạt được hiệu quả tốt nhất cho kinh tế – xã hội.

Đối với lĩnh vực bất động sản, có ý kiến cho rằng không nên “bơm” tiền từ gói hỗ trợ nhằm ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” giá nhà đất. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến nhận định rằng thị trường bất động sản có rất nhiều phân khúc khác nhau, như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ… đang cần được tạo điều kiện để phát triển, là một nhánh đảm bảo an sinh xã hội sau đại dịch.

Đánh giá về mức độ ảnh hưởng đến ngành bất động sản của gói hỗ trợ lần này của Chính phủ, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng về logic thì giá đất sẽ tăng khi có tin tốt như tin về gói kích cầu 350.000 tỷ đồng chẳng hạn, hay như một vài địa phương đâu đó thu hút nguồn vốn tập trung vào đầu tư hạ tầng.

Tuy nhiên, giá đất cũng như giá chứng khoán, nhiều khi tin tốt chính thức xuất hiện thì giá lại giảm chứ không tăng nóng như các nhà đầu tư mong đợi. “Đây là tình trạng chúng ta thường thấy, bởi thị trường đầu cơ (chứng khoán và đất) là thị trường đi trước, gọi theo ngôn ngữ khoa học là thị trường kỳ vọng (hay thị trường của niền tin). Vì vậy mà nhiều “cò” đất hay công ty môi giới đã ôm hàng chờ đón nhận các tin tốt trước đó một nhịp”, vị chuyên gia này nói.

TS. Đinh Thế Hiển cho biết thêm, khi các nhà đầu tư dự đoán một tin tốt sẽ xuất hiện (như công ty A năm nay sẽ có lợi nhuận vượt trội, hay vùng đó sẽ lên thành phố, khu này sẽ có đường lớn…) thì một số nhà đầu tư sẽ mua trước đón sóng. Nếu lực mua ít, giá lên nhẹ thì khi tin tốt chính thức xuất hiện sẽ có sóng lên giúp nhà đầu tư đi trước thắng lớn. Nhưng nếu nhiều nhà đầu tư cùng đón sóng, rồi sóng nhỏ nối tiếp sóng vừa, giá cứ lên từng đợt, từng đợt thì xem như giá đã phản ảnh hết tin tốt đó.

“Nhiều khi sóng đẩy mạnh quá, giá tăng lố vượt hơn mức độ của tin tốt, những nhà đầu tư chờ đến phút cuối để các tin tốt được công bố để mở sâm panh ăn mừng, mà không ngờ mình là nhóm đã mua ở giá “không thể tốt hơn”. Rồi khi thông tin công bố chính thức, giá không thể tăng nữa. Nhiều người chót vay lớn, chịu không nổi phải buông hàng, và giá bị dội lại”, ông Hiển cho hay.

Ông Hiển cho rằng: “Thị trường BĐS năm 2022, nếu quan sát, chúng ta sẽ thấy một số vùng đã tăng lố, nên khi tin tốt ra không còn “ép phê”. Do vậy, gói 350.000 tỷ đồng là tin tốt cho thị trường BĐS trong bối cảnh khá trầm lắng kéo dài do dịch bệnh Covid-19, nhưng chỉ tốt với một số vùng thực sự hưởng lợi từ hạ tầng và giá trước đó tăng chưa đủ mức, chứ những vùng đã tăng trước đón tin thì không còn tác dụng bao nhiêu. Ngoài ra, tin tốt này lẻ loi trước một số tin xấu và thực tế của thị trường BĐS trong cơn đại dịch đang khiến tác độ tăng giá của nó càng ít”.

Cuối cùng, TS. Hiển nhận định các nhà đầu tư có tiền trong giai đoạn hiện nay nên bình tĩnh mà “săn” những tin tốt sẽ xuất hiện, không phải vội vàng đẩy vốn vào thị trường khi chưa kiểm chứng đủ mặt “tốt” của tin. Đặc biệt, các nhà đầu tư không nên sốt ruột trước các tin “phòng công chứng chen nghẹt người”; “dự án này, hay dự án kia mới mở bán đã hết hàng 100%”; hay “tuyến cao tốc này, tuyến cao tốc kia đang đẩy giá đất tăng mạnh.. nhanh nhanh chốt lời”…

“Như tôi luôn khuyến cáo, hãy cứ là nhà đầu tư hơi khờ khờ, từ từ, đừng để mình bị cuốn theo số đông, chen lấn nhau mua hàng (giả dụ phòng công chứng cháy công suất là có). Chúng ta luôn bị tác động bởi tâm lý đám đông, nhưng đằng sau đó luôn có những bàn tay cố tình tạo ra các đám đông, để rồi khi đám đông đó tan rã và nhìn lại chúng ta chẳng thu được gì”, TS. Đinh Thế Hiển nói.

Nguồn dẫn: Minh Tú/ Tạp chí Đầu tư Tài chính

Link bài gốc: https://vietnamfinance.vn/ky-vong-goi-kich-thich-kinh-te-350000-ty-lam-sot-gia-nha-dat-nha-dau-tu-nen-lam-gi-20180504224264658.htm

Tại một cuộc tọa đàm về tình hình thị trường mới đây, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng nếu Việt Nam có thể chống dịch thành công trong những tháng cuối năm, thì đến giữa năm 2022 có thể mở cửa nền kinh tế.

Trường hợp xấu nhất thì đến cuối năm 2022, theo chu kỳ chung của thế giới, nhu cầu thuê của người nước ngoài trở lại sẽ làm cho sự cạnh tranh tăng lên. Trong giai đoạn này, nên chọn những căn hộ đã xây dựng xong, đã có người ở và được đánh giá tốt về quản lý, xây dựng, không gian, cảnh quan… cũng là lựa chọn tốt cho những người muốn có khoản đầu tư thụ động và ổn định.

Nói về những diễn biến trong ngắn hạn, TS. Hiển cho biết thêm bất động sản là kênh mà đa số nhà đầu tư chọn lựa. Số tiền nhà đầu tư đưa vào bất động sản là lớn nhất trong tất cả các kênh. Tuy nhiên, Covid-19 diễn biến phức tạp, nhất là 3 tháng gần đây đã khiến cho thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng.

Kinh tế có vẻ khó khăn nhưng kênh chứng khoán lại trở nên sôi động và giá trị giao dịch liên tục lập kỷ lục mới, có những phiên lên tới 20.000 tỷ đồng và hơn nữa. Thị trường tăng điểm tạo nên sự sôi động. Có vẻ như nhà đầu tư đang chuyển dòng tiền rất lớn vào kênh chứng khoán.

Trong khi đó, kênh bất động sản đang trầm lắng, nhà đầu tư vẫn quan sát và dòng tiền còn đang ở đâu đó, chưa đưa ra thị trường trong giai đoạn này. Có thể thấy, kênh chứng khoán đang sôi động, thu hút các nhà đầu tư cá nhân hơn kênh bất động sản và dòng tiền vẫn còn đang nằm chờ.

“Sau 2 năm chống chịu, những tác động của đại dịch Covid-19 lên thị trường bất động sản trong nước đã dần rõ nét. Thời gian qua chugn1 ta thấy rõ, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang gặp khó khăn về dòng tiền, khi các nguồn thu dần bị “tắt”.

Ngược lại, giá bất động sản phân khúc xa trung tâm TPHCM, đã tăng mạnh trong các năm 2019 – 2020 có thể giảm đến 30%. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản sẽ không xuất hiện khủng hoảng như các nước phát triển giai đoạn trước”, TS Hiển nói thêm.

Đặc biệt, quy trình xử lý nợ tại Việt Nam kéo dài tạo thêm thời gian để nhà đầu tư bất động sản (người đi vay) tìm cách xoay xở trả nợ. Hơn nữa, khi thị trường gặp khó khăn về thanh khoản, tài sản dù giảm giá cũng rất khó bán. Bản thân các ngân hàng biết rõ điều đó nên họ sẽ ưu tiên làm việc với người đi vay, để tìm cách bán tài sản ở mức giá tốt nhất, hơn là thực hiện các biện pháp thu hồi nợ quyết liệt.

Quan trọng, mới đây, Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý cho dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020 và Thông tư 03/2021 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ. Theo đó, các ngân hàng được cho phép giãn nợ thêm 6 tháng.

Ông Hiển cho hay, như vậy khách vay sẽ có 6 tháng để “chiến đấu” với dòng vốn. “Nếu kinh tế phục hồi sau 6 tháng, họ có thể rao bán bất động sản mà không cần giảm giá. Họ có thể không kỳ vọng tăng giá, nhưng ít nhất là không giảm giá. Trong giai đoạn từ nay đến cuối năm, dự báo sẽ không diễn ra tình trạng bán tháo cắt lỗ như nhiều người lo ngại. Tuy nhiên, đà bán có thể tăng và người bán sẽ chấp nhận giảm giá 20-30% khi thương lượng giao dịch”, vị chuyên gia này cho hay.

Tuy nhiên, khi được hỏi về việc hiện nay nhiều người rủ nhau góp tiền để săn bất động sản “ngộp” do các nhà đầu tư rao bán cắt lỗ do dịch bệnh để chờ hết dịch bán lại kiếm lời, vị chuyên gia này cho rằng “bất động sản “ngộp” tức là chủ sở hữu đang bị “kẹt” nợ ngân hàng rất lớn và họ cần bán ra thật nhanh, nếu không thì ngân hàng siết luôn tài sản thế chấp.

“Ngân hàng đang nắm hồ sơ giấy tờ, chúng ta nghĩ rằng làm việc với ngân hàng hoặc mua qua đấu giá là ổn rồi. Nhưng mỗi trường hợp đều khác nhau”, ông Hiển cho ý kiến.