Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 điều kiện.

Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp).

Thứ hai, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Các thông tin này được công khai tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản).

Đối với các thông tin đã công khai quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Thứ ba, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Điểm sáng

Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2021 trở thành điểm sáng trên bức tranh về thu hút đầu tư nước ngoài của cả nước. Bất động sản vẫn giữ vững ngôi vị thứ 3 trong các lĩnh vực đón vốn ngoại, với tổng vốn đăng ký đạt 1,15 tỷ USD trong nửa đầu năm, tăng 35,43% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng mừng là những con số về dự án cấp mới và hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi đáng kể cả ở mặt lượng và chất.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2021 đạt gần 15,27 tỷ USD, bằng 97,4% so với cùng kỳ năm trước. Ngoại trừ vốn đầu tư theo phương thức góp vốn mua cổ phần giảm, thì cả vốn đầu tư mới và vốn điều chỉnh trong 6 tháng đầu năm đều tăng.

Thị trường đã có sự sàng lọc các dự án siêu nhỏ và li ti so với cùng kỳ năm trước. Nếu như 6 tháng đầu năm 2021, thị trường đón thêm 24 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới và vốn đăng ký gộp lại của các dự này lên tới 794,34 triệu USD (bằng 69% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký), thì cùng kỳ năm ngoái ghi nhận tới 33 dự án đầu tư mới, nhưng vốn đăng ký của những dự án này chỉ đạt tổng cộng 279,46 triệu USD. Như vậy, có thể nói, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm có biến chuyển tích cực khi số lượng dự án cấp mới giảm 27% so với cùng kỳ, nhưng vốn đăng ký lại tăng tới 184%.

Dấu ấn tiếp theo của sự thanh lọc chất lượng đầu tư nước ngoài vào bất động sản đến từ kênh góp vốn, mua cổ phần. Nửa đầu năm 2020 có 139 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại, nhưng dòng vốn chảy vào chỉ đạt 220,744 triệu USD. Đến giai đoạn 6 tháng đầu năm 2021, dù góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại chỉ đạt 51 lượt, nhưng tổng giá trị lên tới 290,69 triệu USD, tăng 31,6% so với cùng kỳ năm trước.

Mạch chính trong dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản vẫn do các nhà đầu tư châu Á chi phối; trong đó, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu. Lớn nhất là dự án 185 triệu USD của Amigos An Phu Holding Pte. Ltd (Singapore) đầu tư tại TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương) được cấp phép hồi tháng 2/2021.

Logistics là trọng lực

Lưu lượng vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng vọt cũng khớp dự báo của các nhà phân tích và chuyên gia bất động sản. Nhà đầu tư tìm đến bất động sản như kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh đầu tư vào các loại hình tài sản khác như vàng và chứng khoán thời Covid-19 rủi ro cao.

Xét ở phân khúc, logistics trở thành trọng lực, hấp dẫn nhiều vốn ngoại chảy vào thị trường bất động sản khi nhà đầu tư nhận thấy tiềm năng và nhu cầu phát triển hạ tầng logistics trong nước. Số lượng các dự án logistics đậm đặc trong danh mục các dự án bất động sản được các nhà đầu tư nước ngoài đăng ký, chiếm gần một nửa trong số 33 dự án bất động sản được cấp phép cho nhà đầu tư nước ngoài trong 6 tháng vừa qua. Các dự án bất động sản logistics có tổng trị giá gần 538 triệu USD, bằng 46,78% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong nửa đầu năm 2021.

Dẫn đầu là dự án cấp mới 185 triệu USD, do Amigos An Phu Holding Pte. Ltd đầu tư vào Công ty TNHH Công nghiệp New Motion tại Khu công nghiệp Phú Tân, thuộc Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ – Đô thị Bình Dương, với 2 hoạt động chính, gồm: sản xuất màn hình vô tuyến và màn hình hiển thị; đầu tư xây dựng nhà kho, nhà xưởng, văn phòng trong khu công nghiệp để hoạt động, cho thuê và cung cấp dịch vụ kho bãi và lưu giữ hàng hóa.

Tiếp đến là dự án 80,6 triệu USD vào Công ty TNHH Phát triển công nghiệp BW Tân Phú Trung, do “ông lớn” bất động sản công nghiệp Hà Lan BW Industrial đầu tư xây dựng kho bãi cho thuê và cung cấp dịch vụ logistics tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, TP.HCM.

Đáng chú ý là chuyển động của nhà phát triển bất động sản công nghiệp SEA Logistics Partners (SLP) từ Singapore. Doanh nghiệp này cùng đối tác đang xúc tiến đầu tư khoảng 1 tỷ USD để phát triển các dự án bất động sản logistics trên khắp các thị trường mục tiêu tại Việt Nam trong 3 – 4 năm tới. Liên doanh giữa SLP và GLP – đơn vị quản lý đầu tư vận hành kho bãi lớn nhất Trung Quốc đến nay đã mua lại được 5 dự án đất công nghiệp với tổng diện tích gần 700.000 m2 và đều nằm ở vị trí chiến lược tại khu vực Hà Nội và TP.HCM.

Nhu cầu thuê kho bãi hiện đang theo sát với nhu cầu ngày càng tăng của cảng biển và ngành logistics. Ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: “Với kỳ vọng tăng trưởng trong xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu cho hạ tầng logistics đang được thúc đẩy. Trong những năm gần đây, tổng diện tích kho bãi đã tăng đáng kể và giá đã tăng 5-10% mỗi năm”.

Theo dữ liệu của Real Capital Analytics, lợi suất ngành logistics trung bình toàn cầu hiện tại nằm ở mức 5,8%, chỉ cao hơn 30 điểm cơ bản so với lợi suất của khối văn phòng và thấp hơn lợi suất ngành bán lẻ. Tuy nhiên, lợi suất ngành logistics tại Việt Nam lại được kỳ vọng cao hơn nhiều.

“Các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tại thị trường mới nổi như Việt Nam, nơi lợi suất vẫn nằm trong khoảng 9 – 11%”, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết.

Nguồn dẫn: Lê Quân/ Báo Đầu tư

Link bài gốc: https://baodautu.vn/batdongsan/von-ngoai-do-vao-bat-dong-san-xoay-chuyen-ca-luong-va-chat-d146117.html