bất động sản công nghiệp – Kinh Tế Bất Động Sản

Bất chấp thách thức, Việt Nam vẫn là điểm đến của nhà đầu tư bất động sản công nghiệp

Đầu tư BĐS — Thu, 18 Nov 2021 06:40:43 +0000

Mà một trong những yếu tố thu hút đấy là khi Covid-19 làm ảnh hưởng không nhỏ đến mọi mặt của nền kinh tế đất nước nhưng Thủ tướng Chính phủ vẫn khẳng định luôn sẵn sàng bảo vệ các nhà đầu tư…

Theo thông tin từ “Sách trắng Bất động sản công nghiệp 2020” của Savills Việt Nam, nhờ tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế đi theo hướng xuất khẩu, sự gia tăng của các hiệp định tự do thương mại FTAs cùng lực lượng lao động trẻ, các chính sách ưu đãi đầu tư cùng với vị trí địa lý chiến lược nên bất chấp một năm 2021 đầy thách thức, Việt Nam vẫn đang tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

NHẬN ĐƯỢC NHIỀU VỐN ĐẦU TƯ TỪ NƯỚC NGOÀI

Hiện nay, theo thống kê 394 khu công nghiệp được thành lập tại Việt Nam với tổng diện tích xấp xỉ 122.000 ha. Trong đó, 286 khu công nghiệp đang hoạt động và 108 khu công nghiệp đang xây dựng hoặc trong quá trình giải phóng mặt bằng. Sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp, theo Savills, một phần là do thời gian vừa qua, thị trường bất động sản công nghiệp ở cả phía Bắc và phía Nam nhận được nhiều vốn đầu tư từ Trung Quốc, Singapore… Các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất, gia công như: dệt may, may mặc, thiết bị điện, linh kiện điện tử.

Trong đó có 4 dự án do các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, với tổng giá trị lên tới 300 triệu USD. Những nhà đầu tư Trung Quốc chủ yếu đầu tư tại các khu công nghiệp ở Hải Phòng, Bắc Giang… chiếm tỷ lệ 20% các dự án. Các nhà đầu tư Hồng Kông đầu tư vào 8 dự án với tổng vốn đầu tư gần 700 triệu USD. Các dự án khu công nghiệp nhận đầu tư là khu công nghiệp Hải Hà (Quảng Ninh), Văn Trung (Bắc Giang), An Dương (Hải Phòng)…

Ngoài ra còn có các nhà đầu tư Đài Loan (Trung Quốc) đầu tư vào 2 khu công nghiệp phía Bắc với tổng vốn là khoảng 380 triệu USD, các nhà đầu tư Singapore đầu tư 2 dự án với tổng vốn là 90 triệu USD. Các giao dịch là từ nhà đầu tư Nhật Bản, Thái Lan với khu công nghiệp Bình Minh (Vĩnh Long) và nhà đầu tư Hàn Quốc với dự án ở khu công nghiệp Đồng Văn 4 (Hà Nam), tổng vốn đầu tư là 20 triệu USD.

Theo Savills, thời gian tới sẽ có 6 dự án bất động sản công nghiệp mới tại các tỉnh, thành phố như Hải Phòng, Bắc Ninh, Long An… với nguồn cung diện tích lên tới 3.733 ha. Vụ Quản lý các Khu kinh tế đã phê duyệt bản đồ quy hoạch tổng thể cho 561 dự án khu công nghiệp tới đây với diện tích trên 201.000ha.

Tuy nhiên, công nghiệp 4.0 đang thu hút sự quan tâm của các quốc gia tên toàn cầu và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Bằng cách nâng cao chuỗi giá trị, các đối thủ bắt đầu nâng cấp năng lực sản xuất cho mình. Sử dụng các công nghệ mới nổi như trí tuệ nhân tạo (AI), in 3D, tự động hóa.

Với xu hướng như trên thì không chỉ đơn thuần là xây dựng những khu công nghiệp như trước đây mà phải là những khu công nghiệp sinh thái. Hiện nay, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng Unido đã xây dựng kế hoạch tạo ra nhiều khu công nghiệp như vậy để tăng cường công nghệ sạch và mức cacbon thấp giúp giảm thiểu phát thái khí nhà kính và các chất gây ô nhiễm nước. Hiện nay, 5 khu công nghiệp được chọn làm dự án thử nghiệm sẽ được đánh giá hiệu quả hoạt động sau 3 năm thực hiện. Ví dụ như khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng 1 là khu công nghiệp do châu Âu quản lý duy nhất tại Việt Nam.

SẴN SÀNG BẢO VỆ CÁC NHÀ ĐẦU TƯ

Để trở thành điểm đến hấp dẫn, báo cáo cũng nhấn mạnh đến yếu tố đầu tiên đó là thông điệp từ Chính phủ luôn sẵn sàng bảo vệ các nhà đầu tư nước ngoài có vốn đầu tư FDI vào Việt Nam, trong bối cảnh mà đại dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp làm ảnh hưởng không nhỏ đến mọi mặt của nền kinh tế đất nước, nhất là trong quý 2 và quý 3/2021.

Trong bối cảnh hiện nay, dịch bệnh không chỉ là “một thách thức” riêng với Việt Nam mà còn là sự “thách thức” với cả thế giới thì việc Việt Nam quyết liệt trong thực hiện chính sách “Sống chung với Covid” thay vì “Zero Covid” là hoàn toàn phù hợp. Chính điều này đã tạo điều kiện cho bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng ngày khả quan hơn.

Trong báo cáo tổng quan về kinh tế khu vực vừa phát hành, ADB dự đoán, GDP của Việt Nam có khả năng sẽ tăng 3,5% trong năm 2021 và sẽ tăng 6,5% trong năm 2022. Việc cạnh tranh trong toàn khu vực vẫn diễn ra bất chấp đại dịch. Lương công nhân ngành sản xuất tăng từ 252 USD/tháng năm 2018 lên 315 USD/tháng vào năm 2021. Đây là mức lương khá cạnh tranh so với Trung Quốc và Malaysia.

Về nguồn cung, Việt Nam có đến 394 khu công nghiệp được thành lập là con số khá lớn so với hầu hết các nước khác trong khu vực châu Á-một trong những điều kiện nội tại để thu hút nhiều hơn nữa dòng vốn đầu tư từ nước ngoài. Đặc biệt, theo Arcadis 2020, hiện nay thị trường hiệu quả nhất về chi phí xây dựng công nghiệp là thành phố Hồ Chí Minh, mức chi phí xây dựng cơ bản trung bình từ 309-389 USD/m2. Riêng đối với nhà xưởng do chủ đầu tư vận hành chi phí này từ 349-460 USD/m2.

Bên cạnh đó, ở Việt Nam hiện nay cũng đang thực hiện việc tái cấu trúc các khu công nghiệp. Theo Ủy ban tài chính-ngân sách quốc hội nhận định, các mô hình khu công nghiệp của Việt Nam đã lỗi thời, những khu công nghiệp hàng trăm ha không còn phù hợp nữa. Mà để bắt kịp làn sóng đầu tư đồng thời tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, các khu công nghiệp mới cũng đã xuất hiện với mô hình quy hoạch được cập nhật. Việc phân cụm các khu công nghiệp sẽ giúp nâng cao chuỗi giá trị và mang lại lợi ích cho các ngành nghề cụ thể.

Để tiếp tục thu hút các nhà đầu tư tới Việt Nam, Savill khuyến nghị Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý để phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, Việt Nam cần tăng nguồn cung lao động có trình độ và đầu tư hơn vào giáo dục, công nghệ thông tin, khoa học… để dần dịch chuyển sang các ngành công nghiệp giá trị gia tăng cao.

Nguồn dẫn: Thanh Xuân/ Tạp chí Kinh tế Việt Nam

Link bài gốc: https://vneconomy.vn/bat-chap-thach-thuc-viet-nam-van-la-diem-den-cua-nha-dau-tu-bat-dong-san-cong-nghiep.htm

Hoạt động M&A bất động sản đang chậm lại

Đầu tư BĐS — Tue, 05 Oct 2021 01:43:19 +0000

Thủ tục phức tạp, dịch bệnh Covid kéo dài, nguồn vốn co cụm, nguồn cung hạn chế… là những yếu tố khiến hoạt động M&A bất động sản có chiều hướng sụt giảm trong vài năm gần đây…

Trong đại dịch, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là tâm điểm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp, các loại bất động sản đã hoạt động và khách sạn nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, trên thực tế, những thương vụ M&A bất động sản từ đầu năm đến nay lại chủ yếu được thực hiện bởi các doanh nghiệp trong nước. Song, tổng giá trị các thương vụ không lớn như khi có sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài.

NHIỀU YẾU TỐ CẢN TRỞ

Bàn về nguyên nhân của thực trạng trên, bà Nguyễn Thanh Lịch, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam nhìn nhận, tại Việt Nam, các thương vụ M&A bất động sản thường là thông qua hình thức mua vốn góp hoặc mua tài sản (mua chuyển nhượng lại toàn bộ dự án). Mặc dù đã có những điều chỉnh để giảm bớt vướng mắc về mặt thủ tục, nhưng hiện nay, doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phải chịu sự điều chỉnh bởi rất nhiều luật. Do đó, để tìm kiếm một cơ hội hợp tác sẽ mất khá nhiều thời gian.

Ngoài ra, rất ít dự án có thể thoả mãn các yêu cầu của các nhà đầu tư quốc tế. Còn có một số dự án bất động sản khi được phê duyệt đầu tư kèm theo rất nhiều điều kiện ràng buộc. Ví như không được phép chuyển nhượng hay thay đổi thành viên góp vốn trước thời điểm thực hiện xây dựng nên rất khó tiến hành M&A.

Hơn nữa, một đặc thù của M&A bất động sản là thông tin về dự án bên bán không muốn công khai khi chưa tiến hành xây dựng theo đúng quy định của luật. Vì thế, dẫn đến hạn chế trong việc tìm kiếm đối tác trực tiếp. Hầu hết đều phải thông qua các đơn vị trung gian tư vấn, môi giới đầu tư. Trong khi, M&A cho các doanh nghiệp trong nước lại khá thuận lợi và đa số lựa chọn theo hình thức thâu tóm cổ phần để có quyền quyết định chiến lược và hoạt động kinh doanh của dự án.

Đồng quan điểm, bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội phân tích: việc M&A dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành, tuy nhiên, cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có tác động của Covid, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập, yếu tố cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ.

Một số đơn vị nghiên cứu cũng nhận định, đang có những yếu tố tác động tiêu cực đến thị trường M&A tại Việt Nam. Cụ thể, tác động của Covid-19 làm cho các doanh nghiệp, quỹ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Trong đó, xem xét thận trọng hơn các kế hoạch M&A của mình. Đồng thời, với chính sách cách ly được áp dụng trên toàn cầu, nhiều thương vụ đã phải tạm dừng do bên mua, tư vấn không thực hiện được công tác thẩm định chi tiết, cũng như đàm phán. Khó khăn về tài chính dẫn đến doanh nghiệp phải tập trung vào ngành nghề chính và phải hủy bỏ các thương vụ, đặc biệt là thương vụ mua lại ngoài ngành, mua lại dựa vào nguồn vốn vay.

Mặt khác, bên mua có thể thay đổi chính sách giá, chỉ chấp nhận mua với giá thấp hơn, dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ. Ngoài ra, cũng còn nhiều yếu tố không chắc chắn của cả bên mua và bên bán, dẫn đến giao dịch khó thành công hơn trong giai đoạn này.

NHU CẦU MUA TÀI SẢN VẪN CAOMặc dù vậy, vẫn đang có nhiều cơ sở để thấy rằng sự sụt giảm hoạt động M&A chỉ là vấn đề trước mắt. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam còn rất lớn và hoạt động M&A với sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế sẽ nhộn nhịp trở lại khi dịch bệnh bị đẩy lùi.

Nói rõ hơn về điều này, JLL nhận định: số lượng giao dịch M&A vào phân khúc nhà ở có phần chậm lại trong năm nay chủ yếu là do tác động của Covid-19, các quá trình rà soát các dự án bất động sản kéo dài nhiều năm, cộng thêm việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào bất động sản. Cùng với đó, phân khúc văn phòng mặc dù giá thuê ổn định và công suất thuê vẫn cao nhưng nhu cầu thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng có phần chững lại. Phân khúc bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề khi các trung tâm mua sắm đang gặp khó khăn để duy trì lượng khách hàng đến mua sắm khi người tiêu dùng hạn chế chi tiêu trong thời kỳ suy thoái toàn cầu.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, nhu cầu tìm kiếm các dự án quy mô hàng trăm ha để phát triển một khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc tạm ngưng các chuyến bay quốc tế trong thời gian qua có một số ảnh hưởng đến giao dịch mới do các nhà đầu tư nước ngoài không thể đến khảo sát dự án.

“Chúng tôi nhận thấy rằng nhu cầu mua tài sản đang hoạt động vẫn còn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam. Các nhà đầu tư giá trị gia tăng vẫn đang tích cực tìm kiếm các cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư như vậy sẽ thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỉ suất sinh lời. Điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua”, đại diện JLL nhấn mạnh.

Trong khi đó, bà Lê Phương Lan, Savills Hà Nội nhận định: nhìn dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài mới, chưa có hoạt động tại Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn đến thị trường bất động sản. Vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn trong đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ. Khi đại dịch qua đi, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường. Trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động.

Bà Lan cũng chia sẻ : “Một điều ngạc nhiên là trong thời gian qua, Savills vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường khách sạn và nghỉ dưỡng, dù đây là thị trường đã bị tác động khá lớn do dịch. Song, đại dịch cũng mang đến cơ hội M&A các khu nghỉ dưỡng đã vận hành, với vị trí đắc địa, dòng tiền quá khứ tốt với giá giao dịch ở mức hợp lý mà trước kia rất khó có thể tìm được người bán. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư sẵn sàng chờ sự trỗi dậy của thị trường và cho cả chủ đầu tư các khách sạn, khu nghỉ dưỡng tái cơ cấu lại dòng tiền, tình hình tài chính của mình. Trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng”.

Đại diện Savills Hà Nội nhấn mạnh: một xu hướng khác là sự gia tăng trong nhu cầu đối với các dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ thể thao. Đại dịch đã làm thay đổi tư duy cũng như thói quen sinh hoạt của người mua bất động sản. Điều này sẽ khiến số lượng giao dịch M&A của các dự án loại này tăng lên không những ở những các thành phố biển du lịch mà còn tại các vùng lân cận các thành phố lớn, nơi có thiên nhiên ưu đãi và quỹ đất lớn.

Trong quý 2/2021, đã có nhiều thương vụ M&A bất động sản được tiến hành như: Công ty Cổ phần và Phát triển bất động sản Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần Công ty Cổ phần bất động sản đầu tư và phát triển Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower; Tập đoàn Ôtô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam, thương vụ hợp tác giữa Becamex IDC và Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương…

Nguồn dẫn: Thời báo Kinh tế Việt Nam

Link bài gốc: https://vneconomy.vn/hoat-dong-ma-bat-dong-san-dang-cham-lai.htm